Amministratore inerte contro i condòmini morosi: cosa fare davvero

A Roiano mi chiama una signora. Vive in un palazzo di otto appartamenti, scale ripide, ascensore degli anni Settanta che ogni tanto si ferma tra il secondo e il terzo piano. Mi spiega che l'ascensore è fermo da tre settimane, il tecnico vuole 4.200 euro, e il fondo cassa del condominio è vuoto. Sono vuoti perché due famiglie non versano le rate da quattordici mesi. L'amministratore, ogni volta che lei lo chiama, le dice che "sta vedendo, è in contatto con loro, c'è un accordo in arrivo". Quattordici mesi.

Le ho detto la stessa cosa che dico sempre quando arriva una telefonata così: l'amministratore inerte non è un peccato veniale, è un inadempimento contrattuale, e il codice civile dice esattamente che cosa devi fare. In questo articolo metto giù la sequenza, i termini, gli articoli di legge che servono e i rimedi concreti che hai come singolo condomino, senza aspettare che gli altri si svegliino.

Cosa dice il codice civile

Due norme reggono tutta la materia, vale la pena impararle a memoria se vivi in condominio.

Art. 1129, comma 9, c.c. — l'amministratore è obbligato ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dai condòmini morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile è compreso. Non è una facoltà, è un obbligo. Può essere esonerato solo da una delibera espressa dell'assemblea, che però è raramente legittima e quasi mai opportuna.

Art. 63 disposizioni di attuazione c.c. — riformato dalla legge 220/2012, autorizza l'amministratore a ottenere un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo nei confronti del moroso, senza bisogno di autorizzazione assembleare. Non serve aspettare l'esito di un eventuale giudizio di opposizione: si può procedere subito al pignoramento. È una corsia preferenziale che il legislatore ha pensato proprio per non lasciare il condominio in apnea quando uno smette di pagare.

Aggiungo un terzo articolo che pochi citano ma è importantissimo: l'art. 1130 c.c. elenca tra i compiti dell'amministratore la riscossione dei contributi e l'erogazione delle spese. Mettendo insieme i tre, l'inerzia non si racconta come "valutazione discrezionale": è violazione di un dovere preciso.

Il punto critico è il termine semestrale. Quasi tutti pensano che decorra dall'approvazione del rendiconto in assemblea, e invece no.

Il termine di sei mesi entro cui l'amministratore deve agire decorre dalla chiusura della gestione, non dall'approvazione del rendiconto. Se l'esercizio chiude il 31 dicembre, l'amministratore ha tempo fino al 30 giugno dell'anno successivo per ottenere il decreto ingiuntivo, indipendentemente da quando l'assemblea si riunisce per approvare il bilancio.

Questa distinzione conta perché tante volte sento amministratori giustificarsi così: "non abbiamo ancora approvato il rendiconto, non posso agire". Falso. Il credito è esigibile dal momento in cui la rata era scaduta, e il calendario corre.

La sospensione dei servizi: il rimedio interno spesso ignorato

Sempre l'art. 63 disp. att. c.c. dà all'amministratore uno strumento veloce e poco usato. Quando la morosità si protrae per almeno sei mesi, l'amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni che sono in regime di godimento separato.

Cosa vuol dire godimento separato. Sono i servizi che si possono "staccare" senza tagliare anche gli altri condòmini: tipicamente il riscaldamento centralizzato con contabilizzatore, l'acqua calda centralizzata, la TV via cavo condominiale, una colonnina di ricarica auto, in alcuni casi il citofono. Non rientrano l'ascensore, il portone, l'illuminazione delle scale, perché staccare uno significa staccare tutti.

Va deciso senza assemblea, lo fa direttamente l'amministratore. È una misura che, quando applicata, sblocca quasi sempre la situazione. La conosco perché un mio cliente, amministratore di un palazzo a Cologna, l'ha usata su un inquilino che era indietro di otto mesi: dopo due giorni senza riscaldamento centralizzato, l'inquilino aveva trovato i soldi.

Cosa fare se l'amministratore non si muove

Qui c'è la parte che interessa al singolo condomino. La legge prevede una scala di rimedi, dal più semplice al più drastico.

Vado in ordine.

1. Diffida formale. Una raccomandata o PEC all'amministratore in cui descrivi la situazione, citi l'art. 1129 c.c., gli dai un termine (15 giorni sono lo standard) per attivarsi formalmente sul moroso. Costa zero, ha valore probatorio enorme se poi devi andare avanti, e nella maggioranza dei casi sblocca tutto perché l'amministratore capisce che non sei uno qualunque.

2. Convocazione di un'assemblea straordinaria. Basta che la chiedano condòmini che rappresentino almeno un sesto del valore millesimale dell'edificio. Ordine del giorno: revoca dell'amministratore e nomina di un nuovo amministratore. La maggioranza per revocare è quella richiesta per la nomina, cioè la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno metà del valore dell'edificio.

3. Revoca giudiziale. Se non raggiungi le maggioranze, o se l'assemblea è ingovernabile, l'art. 1129, comma 11, c.c. permette anche a un solo condomino di rivolgersi al Tribunale per chiedere la revoca. Sono giudizi rapidi (procedimento camerale), in cui il giudice valuta la gravità dell'inadempimento. La mancata azione contro i morosi per oltre sei mesi dalla chiusura dell'esercizio è una delle ipotesi tipiche di "gravi irregolarità" che giustificano la revoca.

4. Risarcimento del danno. Oltre alla revoca, ogni condomino può chiedere il risarcimento del danno subito a causa dell'inerzia. Esempi concreti: interessi e more pagate al fornitore di gasolio che non è stato saldato, costi straordinari per lavori urgenti che il condominio ha dovuto fare cassa con un'anticipazione, perdita di un'agevolazione fiscale per ritardo nel pagamento. Va dimostrato il nesso causale, ma è una strada percorribile.

5. Azione diretta del singolo condomino contro il moroso. È il rimedio più tecnico e residuale. La Cassazione (sent. 4468/1995, confermata da 16562/2015) ha riconosciuto che l'attribuzione della legittimazione processuale all'amministratore non priva il singolo condomino del potere di agire a difesa dei diritti comuni. In combinato con l'art. 1134 c.c., che ammette l'azione del singolo in caso di pericolo per la cosa comune, la prassi accetta che il condomino virtuoso possa, in via eccezionale, sostituirsi all'amministratore inadempiente e chiedere direttamente il decreto ingiuntivo contro il moroso. Non è la prima opzione, ma quando il palazzo è bloccato e l'amministratore non risponde, è una carta che esiste.

La trappola che vedo spesso a Trieste: la morosità "ereditata"

Lavoro su appartamenti dal 2015 e il caso si ripresenta più o meno così: cliente compra un alloggio in un palazzo del centro o di Barriera, prezzo interessante, rogito veloce. Tre mesi dopo l'amministratore gli notifica un decreto ingiuntivo per 8.000 euro di spese condominiali arretrate del venditore. Il cliente cade dalle nuvole.

Questa è la parte di legge che tutti dovrebbero conoscere prima di firmare un preliminare di vendita.

L'art. 63, comma 4, delle disp. att. c.c. dice che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con il suo dante causa al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente. Vuol dire che il condominio può chiedere all'acquirente l'intera somma di quei due anni, anche se la morosità è del venditore. Poi l'acquirente potrà rivalersi sul venditore, ma intanto avrà sborsato.

Tre cose da sapere bene.

• "Anno" qui significa esercizio condominiale, non anno solare. Se il condominio chiude il bilancio al 30 giugno, "l'anno in corso" può essere a cavallo di due anni solari.
• Per le spese straordinarie (rifacimento facciata, ascensore nuovo, sostituzione caldaia) vale la data di approvazione della delibera assembleare. Se l'assemblea ha deliberato i lavori prima del rogito, paga il venditore, anche se i lavori partiranno dopo. La Cassazione lo ha fissato nella sentenza 10235/2013.
• Il venditore resta solidalmente obbligato con l'acquirente fino al momento in cui il trasferimento di proprietà è formalmente comunicato all'amministratore.

Cosa farne in pratica. Prima del rogito chiedi sempre la lettera liberatoria dell'amministratore: un documento in cui certifica che l'unità immobiliare è in regola con i pagamenti, indica eventuali spese straordinarie già deliberate, segnala i lavori in cantiere. Costa zero e ti evita di scoprire 8.000 euro di sorpresa.

Errori comuni che vedo fare ai condòmini

• Aspettare l'assemblea successiva pensando che "tanto se ne parla allora". I sei mesi corrono in ogni caso, e ogni rinvio è un colpo alle possibilità di recupero.
• Mandare email all'amministratore. Le email vanno bene per il calendario, non per costituire un inadempimento. Serve PEC o raccomandata.
• Pensare che la revoca giudiziale sia un processo lungo. È un procedimento di volontaria giurisdizione, rapido, con costi contenuti, e l'esito si ha tipicamente in tre o quattro mesi.
• Comprare in palazzi senza chiedere la situazione condominiale degli ultimi tre anni. È il primo documento che chiedo io quando assisto un acquirente. Verbali assembleari, bilanci, lettera liberatoria, e se ci sono morosi gli si dà un nome.
• Esonerare l'amministratore con una delibera generica "non agire contro X". Una delibera del genere è impugnabile, e l'amministratore resta comunque responsabile.

In sintesi

L'amministratore è obbligato per legge ad agire contro i morosi entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio, e per farlo dispone di un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo (art. 63 disp. att. c.c.). Sopra i sei mesi di morosità può sospendere i servizi a godimento separato. Se non lo fa, il singolo condomino ha cinque strade: diffida, assemblea, ricorso giudiziale per la revoca (art. 1129 c. 11), risarcimento del danno, azione diretta (art. 1134 + Cass. 16562/2015). Chi compra un appartamento è solidalmente responsabile per anno in corso e precedente: prima del rogito chiedi sempre la lettera liberatoria dell'amministratore.

Se stai per comprare in un palazzo di Trieste e vuoi sapere se il condominio è solido, oppure vivi in un edificio dove l'amministratore non si muove e non sai da dove iniziare, contattami. In mezz'ora controllo i verbali, leggo i bilanci e ti dico se la situazione è sana o se c'è una mina sotto le rate.