Le donazioni immobiliari in Italia sono circa 200.000 all'anno, e per decenni una buona fetta di quelle case è rimasta praticamente invendibile. O comunque vendibile a sconto, con la banca che storceva il naso sul mutuo e l'acquirente che ci ripensava al preliminare di vendita. Il motivo stava in un articolo del codice civile, il 563, che permetteva agli eredi legittimari del donante di rivalersi sull'immobile anche dopo che era passato a un terzo. Per vent'anni dalla trascrizione della donazione, di fatto, quella casa restava un piccolo campo minato.
Il 18 dicembre 2025 è entrata in vigore la legge 182/2025, che riscrive proprio quell'articolo. Per chi vende, per chi compra e per chi eredita, cambia parecchio. Vediamo cosa, e perché oggi una casa di provenienza donativa è un'operazione normale, non più una trappola.
La paura legittima che c'era prima
Prima della riforma il meccanismo era questo. Un genitore dona la casa al figlio. Il figlio dopo qualche anno la vende a un terzo. Il genitore muore, e a quel punto un altro figlio scopre che la sua quota di legittima è stata lesa. Aveva due strumenti.
- Azione di riduzione verso il fratello donatario, per farsi riconoscere la propria quota.
- Azione di restituzione verso il terzo acquirente, se il fratello non aveva soldi o beni sufficienti per coprire la differenza.
La seconda è quella che faceva paura. Il terzo acquirente, in buona fede, con regolare rogito e mutuo acceso, poteva vedersi tornare l'immobile in pancia all'erede leso. Il termine di salvaguardia previsto dal vecchio 563 era vent'anni dalla trascrizione della donazione. Solo dopo quel termine il terzo era al sicuro. Vent'anni sono lunghi, e nel frattempo il rischio si scaricava su prezzo, mutuo e tempi di vendita.
Le banche, in pratica, su una casa donata da meno di vent'anni o non concedevano il mutuo, e tanti saluti, oppure lo concedevano a patto di una polizza fideiussoria una tantum di 1.500 – 3.000 € sul rischio restituzione. Paradosso: chi comprava in contanti, senza mutuo, era più esposto, perché non aveva nessuna assicurazione a coprirlo.
Cosa cambia con la legge 182/2025
La riforma riscrive l'articolo 563 del codice civile e ne tocca altri tre (561, 2652, 2690). Il principio è semplice da raccontare: l'azione di restituzione contro il terzo acquirente a titolo oneroso non esiste più. Il legittimario leso conserva il proprio diritto, ma solo come credito in denaro verso il donatario. Sull'immobile, terzo acquirente intoccabile.
Il nuovo testo, nella parte che ci interessa, dice che la riduzione della donazione "non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l'obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari".
Tradotto in pratica:
- Se compri oggi una casa che il venditore aveva ricevuto in donazione, la casa è tua e resta tua.
- Se un domani un erede del donante originario scopre di essere stato leso, può prendersela con chi gli ha tolto la quota (cioè con il donatario), non con te.
- Il vincolo dei vent'anni sparisce per le successioni nuove. Resta in piedi solo per quelle vecchie, in casi limitati che vediamo subito.
La differenza è netta su tutta la linea. L'unica cosa che il legittimario può ancora fare è chiedere soldi al donatario. L'immobile non si tocca.
Le tre date che servono adesso
Tutto si gioca su tre date. Vale la pena metterle in fila perché in questa fase di passaggio ognuna ha un peso operativo diverso.
Il 18 giugno 2026 è la scadenza che oggi conta di più, perché siamo a meno di un mese. Se nella tua famiglia c'è stata una donazione che ritieni abbia leso una quota di legittima, e il donante è già defunto prima del 18 dicembre 2025, entro quella data devi muoverti con un notaio o un legale per notificare e trascrivere domanda di riduzione o opposizione alla donazione. Dopo non avrai più la possibilità di chiedere indietro il bene, ma solo un credito sul donatario. Che, va detto, se ha già dilapidato il patrimonio può anche valere zero.
La situazione di chi compra oggi
Mettiamo i casi concreti. Trieste, palazzo umbertino in centro o villetta a Opicina, il principio non cambia.
Caso 1. Donazione fatta nel 2018, donante ancora vivo
Compri nel 2026. La casa è già passata al figlio donatario diversi anni fa. Tu acquisti dal figlio. Con la riforma sei tutelato in pieno: anche se domani il donante muore e gli altri figli reclamano la quota, l'immobile resta tuo. La banca concede mutuo regolare, senza polizza.
Caso 2. Donazione fatta nel 2010, donante morto nel 2023
Successione aperta prima del 18 dicembre 2025, quindi vecchio regime. Qui dipende. Se entro il 18 giugno 2026 nessun erede notifica opposizione o domanda di riduzione, il problema è di fatto chiuso. Se invece c'è un'opposizione trascritta, il rischio dell'azione di restituzione resta fino ai vent'anni dalla trascrizione della donazione originaria. Ma è uno scenario raro, e leggibile in dieci minuti su una visura ipocatastale.
Caso 3. Donazione fatta nel 2024, donante che muore nel 2027
Successione aperta dopo il 18 dicembre 2025. Nuovo regime pieno. Se acquisti dal donatario sei intoccabile, indipendentemente da quanto tempo è passato dalla donazione.
In tutti i casi il punto operativo è uno solo: leggere la visura ipocatastale dell'immobile, vedere se c'è una donazione nella catena delle proprietà, e in quel caso verificare data, stato del donante ed eventuali atti trascritti dai legittimari. È un controllo che un notaio fa in mezz'ora.
L'effetto sulle banche e sui mutui
Questo è il pezzo che cambia la vita pratica al venditore. Fino a fine 2025 una buona fetta delle banche su provenienze donative non ventennali il mutuo non lo dava proprio. Le altre lo concedevano solo a fronte di una polizza fideiussoria una tantum di 1.500 – 3.000 € che copriva il rischio restituzione. Risultato: tanti acquirenti, a pari prezzo, sceglievano un'altra casa.
Con la riforma il rischio sull'acquirente a titolo oneroso sparisce, e con lui sparisce anche il problema di chi gli presta i soldi. Gli istituti stanno aggiornando le policy. Non aspettiamoci che cambino tutti dall'oggi al domani, ma la base normativa per dire "no" non c'è più, e la polizza diventa inutile. Chi vende una casa ricevuta in donazione, dal 2026 in avanti, trova un mercato uguale a quello di un immobile qualunque.
L'unico residuo di attenzione, fino a giugno
C'è una sola situazione che ancora oggi richiede un controllo serio, ed è la finestra transitoria. Se la casa che ti interessa ha una donazione in catena e il donante è morto prima del 18 dicembre 2025, da qui al 18 giugno 2026 un legittimario può ancora notificare e trascrivere opposizione o domanda di riduzione. Lo si vede subito in visura ipocatastale, è il controllo che il notaio fa di routine prima del rogito. Dal 19 giugno 2026 anche questo scenario si chiude, e la provenienza donativa torna a essere un dato anagrafico dell'immobile, non un rischio.
In sintesi
Dal 18 dicembre 2025 chi compra a titolo oneroso una casa di provenienza donativa è tutelato dal nuovo articolo 563 del codice civile: l'immobile non gli può essere sottratto dai legittimari del donante originario. Il blocco dei vent'anni che spaventava acquirenti e banche è superato per tutte le successioni aperte dopo quella data. Per le successioni vecchie la finestra di tutela dei legittimari si chiude il 18 giugno 2026: chi non si muove entro quella data perde il diritto sull'immobile e conserva solo un credito verso il donatario. Le ricadute pratiche più visibili saranno sui mutui e sui tempi di vendita di queste case, che fino a ieri uscivano dal mercato o ci uscivano a sconto.
Se stai per comprare o vendere una casa con provenienza donativa e vuoi capire dove ti collochi rispetto alle date chiave, contattami. Una mezz'ora di lettura della visura insieme è di solito sufficiente per dire se l'operazione fila liscia o se vale la pena chiamare prima il notaio.
