Capita spesso che un acquirente mi mostri due appartamenti simili e mi chieda perché quello al piano superiore vale ventimila euro in più. A volte la risposta sta nell'APE. La classe energetica non è più un dettaglio tecnico da ignorare: incide sulla bolletta, sul valore di mercato, sull'accesso a certi mutui. In questo articolo spiego come viene calcolata davvero, cosa cambia dal giugno 2026 e dove la fonte che avete letto online probabilmente vi ha dato numeri semplificati.
Cosa misura la classe energetica
La classe esprime il fabbisogno di energia primaria non rinnovabile per metro quadrato all'anno. L'indicatore tecnico si chiama EPgl,nren — indice di prestazione energetica globale, componente non rinnovabile — e si misura in kWh/m²·anno.
Questo numero sintetizza tutto: quanto si consuma per riscaldare, raffrescare, produrre acqua calda sanitaria, ventilare e illuminare le parti comuni. È quel valore, calcolato da un tecnico abilitato, che determina la lettera sull'APE: dalla G (peggiore) alla A4 (migliore). In mezzo ci sono altre otto classi: F, E, D, C, B, A1, A2, A3.
Le classi e i consumi: la cosa che quasi nessuno spiega
Online si trovano tabelle con soglie fisse — "classe A4 = sotto 15 kWh/m²·anno", "classe G = oltre 250" — come se valessero per qualsiasi edificio in Italia.
Precisione tecnica. Le soglie dell'EPgl non sono valori assoluti nazionali. Il D.M. 26 giugno 2015 ha introdotto una scala relativa: la classe si assegna confrontando l'EPgl dell'edificio con quello di un edificio di riferimento calcolato caso per caso, in base a zona climatica, geometria, tipologia costruttiva. La classe A corrisponde a un consumo inferiore al 15% dell'edificio di riferimento; la G supera il 150%. Le tabelle kWh che circolano sono semplificazioni orientative — utili per capirsi, ma non tecnicamente corrette.
A Trieste (zona climatica E, impianti di riscaldamento attivi cinque o sei mesi l'anno) l'edificio di riferimento ha consumi più alti rispetto al Sud: una classe C "vale" EPgl assoluti più elevati rispetto a Palermo. Per questo il grafico qui sotto è etichettato come orientativo per zona E.
I valori sopra danno un ordine di grandezza. Le classi F e G — il cosiddetto brown stock — consumano da due a oltre quattro volte rispetto a un immobile in classe B, a parità di superficie.
Chi calcola l'EPgl e come
Il calcolo è riservato a un tecnico abilitato (ingegnere, architetto, geometra, perito industriale) che non abbia interessi nella proprietà. Non è un'autocertificazione: il risultato viene registrato nel catasto energetico regionale e il documento ha valore legale.
Il tecnico raccoglie:
- Geometria dell'edificio e orientamento dei prospetti
- Trasmittanza termica di pareti, solaio, copertura e pavimento
- Caratteristiche degli infissi (vetro singolo, doppio, triplo; tipo di telaio)
- Impianto di riscaldamento e produzione ACS (caldaia a condensazione, pompa di calore, teleriscaldamento)
- Eventuale fotovoltaico o solare termico installato
- Ventilazione meccanica controllata, se presente
Inserisce i dati in un software certificato e ottiene l'EPgl. Il documento risultante è l'APE — Attestato di Prestazione Energetica, valido 10 anni salvo interventi che modifichino le prestazioni dell'involucro o degli impianti.
Costo orientativo: tra 150 e 350 euro per un appartamento standard, secondo metratura e complessità impiantistica. Alcune agenzie includono l'APE nel servizio — verificate sempre che il tecnico incaricato sia indipendente dalla proprietà, altrimenti il documento non ha valore legale.
Quando l'APE è obbligatorio
L'APE non è opzionale in questi casi:
- Compravendita e donazione: deve essere allegato al preliminare e all'atto notarile.
- Locazione (intera unità o singole stanze): va consegnato al conduttore prima della firma.
- Ristrutturazione significativa: interventi che superano il 25% della superficie disperdente.
- Nuova costruzione: obbligatorio prima del certificato di agibilità.
In assenza di APE in una compravendita, l'atto è comunque valido, ma il notaio deve acquisire dichiarazione esplicita delle parti. Le sanzioni al venditore vanno da 3.000 a 18.000 euro.
Cosa cambia dal 3 giugno 2026
Il Decreto MASE del 28 ottobre 2025 (cosiddetto Decreto Requisiti Minimi) modifica il metodo di calcolo dell'APE su due punti:
- Calcolo analitico dei ponti termici: prima era ammessa una maggiorazione forfettaria sulle dispersioni (+10/15%). Dal 3 giugno il calcolo deve essere puntuale, nodo per nodo. Per gli edifici anni '60-'80 in muratura questo significa APE più precisi — e spesso un po' peggiori rispetto a quelli rilasciati con il vecchio metodo.
- Aggiornamento dei fattori di conversione in energia primaria: cambiano i coefficienti per gas metano, elettricità da rete e teleriscaldamento.
Il 29 maggio 2026 non porta nuovi obblighi immediati per i proprietari. Quella data è la scadenza entro cui l'Italia deve recepire la Direttiva EPBD 2024/1275 (le "case green"). Il recepimento è un atto legislativo: obbliga lo Stato a introdurre misure, non i cittadini a rifare l'APE. Il passaporto di ristrutturazione — il documento prospettico con la tabella di marcia degli interventi verso zero emissioni — è previsto dalla direttiva ma non è ancora operativo in Italia. Arriverà con il decreto di recepimento, i cui tempi non sono ancora fissati.
Gli APE rilasciati prima del 3 giugno 2026 restano validi fino alla scadenza naturale dei dieci anni.
L'impatto sul valore: il brown discount
Negli ultimi tre anni il mercato ha iniziato a prezzare la classe energetica in modo esplicito. Gli immobili in classe F o G soffrono un brown discount stimato tra il 15% e il 30% rispetto a unità equivalenti in classe B o superiore, nella stessa zona.
La forbice si allarga dove gli acquirenti possono accedere a mutui green (tassi agevolati per immobili in classe A o B), prodotti bancari diffusi dal 2024-2025 in poi.
Per Trieste, questa dinamica vale in modo particolare nel patrimonio di fine '800 del centro storico: strutturalmente vincolato, spesso in classe E o F, difficile da portare in classe A senza interventi invasivi. Chi vuole vendere deve fare i conti con questa penalizzazione — oppure anticipare interventi mirati (infissi, impianto) prima di mettere il bene sul mercato. In molti casi la spesa si recupera ampiamente sul prezzo finale.
Gli errori che vedo nei preventivi
In cinque punti:
- APE vecchi usati come validi: un attestato del 2014 può non riflettere le prestazioni attuali, specie se sono stati eseguiti interventi o sostituzioni impiantistiche nel frattempo.
- Confondere classe energetica e bolletta reale: l'APE misura il fabbisogno teorico in condizioni standard, non la spesa effettiva che dipende dai comportamenti degli occupanti.
- Ignorare i ponti termici: un appartamento anni '70 con infissi nuovi può restare in classe D per via delle dispersioni ai nodi strutturali — il cappotto esterno o interno risolve, ma richiede valutazione tecnica.
- APE "al risparmio": tecnici che usano valori di default invece di misurazioni reali producono attestati inattendibili, che non reggono a un secondo parere indipendente.
- Credere che l'intervento più costoso sia sempre il più efficiente: spesso cambiare caldaia e infissi porta dalla classe E alla C con investimenti contenuti e senza toccare l'involucro.
In sintesi
La classe energetica si calcola sull'EPgl,nren con soglie che variano per zona climatica, non valori fissi nazionali. L'APE lo redige un tecnico abilitato indipendente (costo orientativo 150-350 €, validità 10 anni), è obbligatorio in tutte le compravendite e locazioni. Dal 3 giugno 2026 cambia il metodo di calcolo (ponti termici analitici, nuovi coefficienti di conversione). Il 29 maggio 2026 è una scadenza di recepimento normativo europeo, non un obbligo operativo immediato per i proprietari. Gli immobili in classe F-G subiscono penalizzazioni di valore crescenti, stimate tra il 15% e il 30%.
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