Su un mutuo da 150.000 euro lo Stato si prende 375 euro se è prima casa, 3.000 se è seconda. È una delle voci che la gente scopre il giorno del rogito, quando il notaio sfila il prospetto delle spese e l'erogato netto è più basso di quello che la banca aveva scritto sulla delibera. Da qui parte la classica domanda: ma quanto costa davvero il notaio per il mutuo, e perché su due preventivi simili si trovano differenze di mille euro?
Provo a metterlo giù come lo spiego in agenzia, voce per voce, con i numeri del 2026 e una correzione importante a un errore che circola su quasi tutte le guide online.
Le voci che compongono il costo
Quando firmi il mutuo, in realtà paghi quattro cose distinte, che spesso le banche e i portali infilano dentro una voce unica chiamata "spese notarili":
- Imposta sostitutiva, che lo Stato applica sul capitale che la banca ti eroga. È la voce fiscale.
- Onorario del notaio, il compenso professionale vero e proprio per l'atto di mutuo.
- Visure ipotecarie e catastali, l'istruttoria che il notaio fa per verificare che l'immobile sia libero da ipoteche, pignoramenti, servitù.
- Spese accessorie: IVA al 22% sull'onorario, contributo Cassa Notariato (0,34% sull'onorario), bolli, archivio notarile.
L'imposta sostitutiva la trattiene la banca dall'erogato e la versa allo Stato per conto tuo. Tutto il resto lo paga il notaio, che ti chiede l'anticipo qualche giorno prima dell'atto.
Imposta sostitutiva: la voce fiscale
Le aliquote sono fissate dal DPR 601/1973, articoli 17 e 18. Sono due:
- 0,25% sul capitale erogato per mutui che rispettano i requisiti prima casa.
- 2% sul capitale erogato in tutti gli altri casi: seconda casa, mutuo di liquidità, mutuo per ristrutturazione di immobile non prima casa, surroga di un mutuo che non aveva i requisiti prima casa.
I requisiti prima casa sono quelli classici: residenza nel comune dell'immobile (o impegno a trasferirla entro 18 mesi dal rogito), nessun'altra prima casa di proprietà, immobile non di lusso (categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9).
Correzione importante. Molte guide online scrivono che l'imposta sostitutiva si calcola sull'ipoteca iscritta, che la banca fissa al 150-200% del capitale erogato. È sbagliato. La base imponibile è il capitale che la banca ti eroga, non il valore dell'ipoteca, che è solo la garanzia. Su un mutuo da 150.000 € con ipoteca iscritta a 300.000 €, paghi 375 € (prima casa) o 3.000 € (altri casi), non il doppio.
L'imposta sostitutiva sostituisce di per sé l'imposta di registro, ipotecaria, catastale, di bollo e le tasse sulle concessioni governative relative all'atto di mutuo. Nella pratica la banca opta sempre per il regime sostitutivo, perché conviene a tutti rispetto al regime ordinario.
L'onorario del notaio: la forchetta 2026
Dal 2012 i tariffari professionali fissi sono stati aboliti (decreto Bersani, legge 1/2012). Da allora ogni notaio decide il proprio compenso. Significa che puoi e devi chiedere preventivi, almeno due o tre.
Per un atto di mutuo standard, residenziale, l'onorario nel 2026 si muove in queste forchette, in funzione del capitale erogato (al netto di IVA e accessori):
- Capitale 80.000 € → onorario 1.200 – 1.800 €
- Capitale 150.000 € → onorario 1.500 – 2.100 €
- Capitale 250.000 € → onorario 1.700 – 2.300 €
- Capitale 400.000 € → onorario 2.000 – 2.600 €
Le punte basse si vedono nei distretti notarili più grandi e competitivi, le alte nei distretti piccoli dove la concorrenza è meno serrata.
A Trieste, dalla mia esperienza sui preventivi che vedo passare in agenzia, gli studi sono allineati su valori medi del nord-est, con qualche punta più contenuta sui mutui sotto i 100.000 €. La differenza tra due studi sullo stesso atto può tranquillamente essere di 600-800 € a parità di lavoro. Chiedere il preventivo scritto prima dell'incarico non è scortese, è normale.
Visure, iscrizione ipoteca, accessori
Sono le voci di "contorno" ma sommate fanno cifra:
- Visure ipocatastali: tra 250 e 500 € a seconda della complessità (più ipoteche pregresse da verificare, più sale).
- Iscrizione ipoteca: in regime sostitutivo non paghi imposte ipocatastali separate sull'atto di mutuo, sono assorbite. Resta il diritto di trascrizione (poche decine di euro).
- IVA 22% sull'onorario del notaio, sempre. Su 2.000 € di parcella fanno 440 €.
- Contributo Cassa Notariato 0,34% sull'onorario, voce di previdenza obbligatoria che il notaio gira alla sua cassa.
- Archivio, bolli, copia esecutiva: 80-150 € totali.
Quando un preventivo notarile riporta solo "onorario + imposte", chiedi sempre la spaccatura. Le accessorie sembrano poco singolarmente, sommate sono 600-700 € su un atto medio.
Esempio concreto: mutuo 150.000 € prima casa
Provo a mettere i numeri in fila su un caso che a Trieste vedo di frequente, l'acquisto di un appartamento da 180.000 € con mutuo 150.000 € prima casa, giovane coppia residenza già in città.
Il totale "spese notarili per il mutuo" su questo caso sta tra 2.800 e 3.700 €. La gente in agenzia mi chiede sempre "ma quindi quanto pago di notaio?". Per il mutuo da solo, questa è la cifra realistica. Poi c'è l'atto di compravendita con il venditore, che è un atto separato e ha le sue imposte (registro 2% sul catastale per prima casa da privato, ipotecaria 50 €, catastale 50 €) più il suo onorario notarile, in genere 1.500-2.500 € aggiuntivi.
Atto unico o atti separati: quando si risparmia davvero
Compravendita e mutuo, quando si compra con il finanziamento, si firmano contestualmente, in genere lo stesso giorno, davanti allo stesso notaio. Tecnicamente sono due atti distinti, anche se la prassi è di leggerli e firmarli in sequenza nello stesso appuntamento.
Lo sconto da incarico cumulato esiste ed è reale. Sullo stesso notaio per i due atti, la riduzione sull'onorario complessivo si muove tipicamente tra il 20 e il 30% rispetto al lordo dei due preventivi separati. Conviene sempre chiederlo esplicito.
La banca non può importi il suo notaio. L'articolo 1475 del Codice Civile dice che la scelta del notaio nella compravendita spetta all'acquirente, e nella prassi vale anche per l'atto di mutuo collegato. Se la banca ti "consiglia" il suo, è perché ha convenzioni che le semplificano la pratica, non perché tu sia obbligato.
Cosa fare prima dell'atto
Tre cose secche, che riducono brutte sorprese al rogito:
- Chiedi due o tre preventivi notarili scritti, con la voce onorario separata da imposte e accessori. Confronta a parità di prestazione (atto compravendita + atto mutuo).
- Verifica con la banca l'importo esatto dell'imposta sostitutiva nel prospetto di erogazione. Deve essere lo 0,25% del capitale erogato se hai i requisiti prima casa, e quel capitale deve coincidere con la cifra che ti aspetti netta.
- Fai chiedere al notaio le visure aggiornate all'ultimo momento utile prima dell'atto, in genere a una settimana. Una visura datata di tre mesi può non vedere un'iscrizione recente.
Sulla detraibilità: le spese del notaio per l'atto di mutuo prima casa, l'imposta sostitutiva e le spese di istruttoria del finanziamento sono detraibili al 19% nella dichiarazione dei redditi, dentro il tetto degli interessi passivi sul mutuo (4.000 € annui). Le spese del notaio per l'atto di compravendita, invece, non sono detraibili. È una distinzione che pochi conoscono e che vale qualche centinaio di euro di IRPEF in meno l'anno successivo all'acquisto.
Sui giovani sotto i 36 anni
L'esenzione totale dall'imposta sostitutiva per gli under 36 con ISEE fino a 40.000 €, attiva nel triennio 2021-2023, al momento in cui scrivo non è stata prorogata in modo definitivo per il 2026. Il fondo di garanzia mutui prima casa per giovani è confermato fino al 2027, ma è uno strumento diverso (riguarda la garanzia statale, non la fiscalità). Sulla manovra in discussione c'è una proposta di riattivazione fino al 2028. Prima di contare sull'esenzione fiscale, verifica con il tuo notaio o con un commercialista la norma in vigore alla data dell'atto, perché su questo punto le fonti commerciali sono spesso indietro di mesi.
In sintesi
Per un mutuo prima casa da 150.000 € a Trieste nel 2026, il costo del solo atto di mutuo dal notaio sta tra 2.800 e 3.700 € tutto compreso: 375 € di imposta sostitutiva, 1.700-2.300 € di onorario, 250-400 € di visure, più IVA al 22% e accessori. Sulla seconda casa la sola imposta sostitutiva sale da 375 a 3.000 €, ed è la voce che fa la differenza grossa tra i due scenari. Lo sconto incarico cumulato con la compravendita esiste e va chiesto. La scelta del notaio è tua, non della banca.
Se stai per firmare un compromesso e vuoi un parere sul preventivo notarile o sulla scomposizione delle spese mutuo, contattami. In mezz'ora ti aiuto a leggere i preventivi e a capire dove c'è margine.
