Nuda proprietà a Trieste nel 2026: come si calcola, chi paga cosa, quanto si incassa

Capita spesso che mi chiami una persona sopra i settanta, sola in un appartamento grande di Barcola o del centro, e mi dica la stessa cosa: "ho la casa che vale, ma sul conto non ho liquidità". La nuda proprietà è una delle risposte possibili, e a Trieste, dove la popolazione è fra le più anziane d'Italia e il patrimonio immobiliare è in larga parte in mano agli over 65, è uno strumento che vedo usare più che altrove. In questo articolo metto in fila come funziona davvero nel 2026: come si calcola, quanto si incassa a seconda dell'età, chi paga cosa una volta firmato il rogito, dove i siti generalisti scrivono cose imprecise.

Cosa si vende e cosa si tiene

Quando si parla di vendita della nuda proprietà si separano due diritti che normalmente viaggiano insieme. Da una parte la proprietà "nuda", cioè il titolo sull'immobile senza la possibilità di usarlo. Dall'altra l'usufrutto, cioè il diritto di abitare la casa, affittarla, riceverne i frutti, per tutta la vita o per un periodo determinato.

Chi vende la nuda proprietà di solito si riserva l'usufrutto vitalizio. Significa che incassa subito una parte del valore di mercato e continua a vivere a casa propria fino alla fine, senza canone, senza dover lasciare l'appartamento, senza dover rendere conto a nessuno di come lo usa. Alla morte dell'usufruttuario i due diritti si ricongiungono in capo all'acquirente, che diventa pieno proprietario senza dover firmare nulla e senza pagare ulteriori imposte di trasferimento.

Il riferimento normativo è l'articolo 832 del codice civile per la proprietà piena, gli articoli 978 e seguenti per l'usufrutto. La separazione fra nuda proprietà e usufrutto è regolata da una giurisprudenza consolidata: l'usufruttuario ha il possesso, il nudo proprietario ha la titolarità.

Come si calcola il valore della nuda proprietà

Il prezzo non è una trattativa libera, almeno non del tutto. La legge fissa delle percentuali di riferimento legate all'età dell'usufruttuario, e sono quelle che notaio e Agenzia delle Entrate useranno per calcolare le imposte. Il mercato si muove attorno a quelle percentuali, con scostamenti che dipendono dalla zona, dalla qualità dell'immobile e dalla situazione personale del venditore.

La logica è semplice: più l'usufruttuario è giovane, più a lungo continuerà a occupare la casa, meno vale la nuda proprietà oggi. Più è anziano, prima il compratore entrerà nel pieno godimento, più vale la nuda proprietà.

Per il 2026 i coefficienti sono identici a quelli del 2024 e 2025, fissati dal decreto MEF del 24 dicembre 2025. Il calcolo si basa sul saggio di interesse del 2,5%, che è il minimo previsto dalla normativa fiscale anche se il tasso legale civilistico è sceso all'1,60% per il 2026.

Punto da chiarire. Molti siti commerciali ripetono che il calcolo segue il tasso legale annuale: non è più così. Dal 1° gennaio 2025, con il D.Lgs 139/2024, ai fini fiscali è fissato un floor del 2,5%. È il motivo per cui la tabella non cambia da tre anni e non cambierà finché il tasso legale non risale sopra quella soglia.

Ecco le percentuali in vigore nel 2026, per fasce d'età dell'usufruttuario:

| Età usufruttuario | % usufrutto | % nuda proprietà | |---|---|---| | fino a 20 anni | 95% | 5% | | 21–30 | 90% | 10% | | 31–40 | 85% | 15% | | 41–45 | 80% | 20% | | 46–50 | 75% | 25% | | 51–53 | 70% | 30% | | 54–56 | 65% | 35% | | 57–60 | 60% | 40% | | 61–63 | 55% | 45% | | 64–66 | 50% | 50% | | 67–69 | 45% | 55% | | 70–72 | 40% | 60% | | 73–75 | 35% | 65% | | 76–78 | 30% | 70% | | 79–82 | 25% | 75% | | 83–86 | 20% | 80% | | 87–92 | 15% | 85% | | 93–99 | 10% | 90% |

La formula del notaio è:

Il valore di mercato è quello pieno, come se la casa fosse libera. La percentuale è quella della tabella, in base all'età compiuta dell'usufruttuario al momento del rogito. Se gli usufruttuari sono due (tipico caso dei coniugi), si guarda il più giovane, perché è quello che statisticamente godrà più a lungo del diritto.

Tre scenari concreti su un bilocale di Borgo Teresiano

Per dare ordini di grandezza realistici, prendo un bilocale ristrutturato di 60 mq fra Borgo Teresiano e via Carducci, valore pieno di mercato 220.000 euro nel 2026. Tre venditori diversi, stessa casa.

Venditore di 65 anni. Percentuale nuda proprietà 50%. L'acquirente paga 110.000 euro, il venditore incassa quella cifra e continua ad abitare. È il caso classico di chi ha smesso di lavorare, ha la pensione che copre le spese correnti ma vuole un capitale per aiutare un figlio, comprare un'auto nuova, sistemare una situazione bancaria.

Venditrice di 75 anni. Percentuale 65%. Acquirente paga 143.000 euro. È la fascia in cui vedo le operazioni più frequenti: l'aspettativa di vita media è ancora di oltre 12 anni per una donna a Trieste, quindi il diritto vale, e contemporaneamente lo sconto sul prezzo pieno è abbastanza contenuto da rendere l'investimento attraente anche per l'acquirente.

Venditore di 85 anni. Percentuale 80%. Acquirente paga 176.000 euro. Qui lo sconto rispetto al valore pieno è solo del 20%. Per il venditore conviene economicamente, per l'acquirente l'operazione si avvicina a una compravendita ordinaria con un orizzonte temporale corto.

Questi sono i valori "da tabella". Sul mercato reale vedo trattative che si chiudono qualche punto sotto, perché il compratore di nuda proprietà chiede un margine in più rispetto al puro calcolo fiscale: sta investendo un capitale che resta improduttivo per anni, quindi pretende un rendimento implicito.

Chi paga cosa dopo il rogito

È la sezione su cui ho trovato più imprecisioni in giro, anche su portali grandi.

Le paga l'usufruttuario (chi abita):

• IMU sulla seconda casa, prima casa o altra categoria che sia. La normativa è chiara: soggetto passivo IMU è il titolare del diritto reale di godimento, non il nudo proprietario.
• TARI, perché legata all'utilizzo effettivo.
• Utenze: luce, gas, acqua.
• Spese condominiali ordinarie: pulizie, ascensore corrente, portineria, riscaldamento.
• Manutenzione ordinaria dell'appartamento: tinteggiature, sostituzione caldaia per usura, riparazioni d'uso.
• Imposte sui redditi se la casa è data in affitto (l'usufruttuario può affittarla e tenersi il canone, salvo patti contrari nel rogito).

Le paga il nudo proprietario:

• Manutenzione straordinaria: rifacimento tetto, facciata, impianti vetusti, lavori strutturali.
• Spese condominiali straordinarie deliberate dall'assemblea per opere di natura straordinaria.
• Eventuali oneri urbanistici o regolarizzazioni che riguardino il titolo edilizio.

Punto da chiarire. Più di una guida online scrive che l'IMU resta in capo al nudo proprietario. È falso. L'articolo 9 del D.Lgs 23/2011, che disciplina l'IMU, individua come soggetto passivo il titolare del diritto reale di godimento. L'usufruttuario lo è, il nudo proprietario no. Lo conferma anche l'Agenzia delle Entrate nelle istruzioni al quadro B del modello Redditi.

Sulle spese condominiali la regola pratica è quella dell'articolo 67 disp. att. cod. civ., che fa pagare l'ordinaria all'usufruttuario e la straordinaria al nudo proprietario, con la facoltà per il condominio di rivolgersi indifferentemente ai due per ottenere il pagamento e poi lasciare a loro la divisione interna.

Le imposte da pagare al rogito

Sul valore della nuda proprietà, non sul valore pieno, si calcolano le imposte di trasferimento. È un vantaggio fiscale spesso sottovalutato.

Se il venditore è un privato e il compratore acquista come prima casa (è la sua unica abitazione, vi sposta la residenza entro 18 mesi, l'usufruttuario glielo consente di fatto perché non vi abita più o pattuisce diversamente — caso meno frequente ma esiste):

• Imposta di registro 2% sul valore della nuda proprietà
• Ipotecaria e catastale 50 + 50 euro

Se l'acquisto è da seconda casa o investimento, scenario più comune nella nuda proprietà:

• Imposta di registro 9% sul valore della nuda proprietà
• Ipotecaria e catastale 50 + 50 euro

In entrambi i casi si può chiedere al notaio di applicare il sistema "prezzo-valore", che calcola le imposte sul valore catastale rivalutato anziché sul prezzo dichiarato, di solito molto più basso. Funziona se l'acquirente è privato, l'immobile è abitativo e si dichiara correttamente il prezzo di vendita in atto.

Vantaggi reali e svantaggi che vanno detti

Per chi vende. Incassa liquidità senza rinunciare alla casa, mantiene la residenza e tutte le agevolazioni connesse, continua ad avere il controllo dell'immobile per la durata della vita. Se l'erede previsto è uno solo o se non ci sono eredi, è uno strumento netto per trasformare il mattone in capitale spendibile. Lo svantaggio è che il prezzo è inferiore al pieno, anche se equo rispetto a ciò che si cede, e che la decisione è sostanzialmente irreversibile: una volta venduta la nuda proprietà non si torna indietro, se non riacquistandola a un prezzo che nel frattempo può essere molto cambiato.

Per chi compra. Acquista a sconto significativo, non ha pensieri di gestione perché ordinaria e tasse correnti sono dell'usufruttuario, può accendere mutuo sulla nuda proprietà (alcune banche lo fanno, a condizioni più conservative del normale). Lo svantaggio è il tempo: il capitale resta bloccato per un periodo non noto a priori, l'investimento non genera reddito durante l'usufrutto, e nel frattempo l'immobile può perdere valore di mercato per ragioni indipendenti (zona, mercato generale, opere pubbliche che cambiano il contesto).

Cosa controllare prima di firmare

Sia che vendiate, sia che compriate, queste sono le verifiche che faccio sempre:

1. Età anagrafica dell'usufruttuario certa, perché un anno in più o in meno fa cambiare fascia e percentuale. Se i due coniugi vendono insieme con riserva di usufrutto a entrambi, si usa la percentuale del più giovane.
2. Stato dell'immobile e previsione spese straordinarie a 10 anni. Se è prevedibile un rifacimento tetto o facciata, è il nudo proprietario a pagarlo: va messo nei conti dell'acquirente e va discusso prima del prezzo.
3. Pattuizioni speciali nel rogito su affitto a terzi, su decadenza dell'usufrutto in caso di trasferimento in RSA, su quote di rimborso reciproco per lavori. Il codice civile dà una cornice ma molte cose si possono regolare in atto.
4. Polizza vita o forme di tutela per il venditore che teme di non poter più sostenere le spese ordinarie negli ultimi anni: vale la pena ragionarci prima.
5. Valutazione immobile a Trieste indipendente sul valore pieno, su cui poi applicare la percentuale. Mai partire dal "quanto vorrei incassare", sempre dal valore reale della casa.

In sintesi

La nuda proprietà nel 2026 si calcola con i coefficienti MEF basati sul tasso fiscale del 2,5%, identici dal 2024. Un sessantacinquenne incassa il 50% del valore pieno, un settantacinquenne il 65%, un ottantacinquenne l'80%. L'IMU, la TARI, le utenze e la manutenzione ordinaria restano all'usufruttuario; al nudo proprietario tocca la manutenzione straordinaria. Le imposte di registro si pagano sul valore della nuda proprietà, non su quello pieno, con un risparmio fiscale apprezzabile.

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